مسکن گران شد، اجاره وحشتناک‌تر؛ مشاوران املاک در اوج/ درآمد میلیونی مشاوران در شرایط رکود خرید
ساخت‌وساز در ایران، اگرچه به ظاهر یک فعالیت بومی است، اما بخش قابل‌توجهی از نهاده‌های ساختمانی – از فولاد و سیمان گرفته تا تجهیزات داخلی و حتی برخی متریال‌های ساده – وابسته به قیمت جهانی و در نتیجه نرخ ارز است. هرگونه جهش در قیمت دلار، بلافاصله قیمت تمام‌شده ساخت‌وساز را بالا می‌برد و همین امر باعث افزایش انتظارات سرمایه‌گذاران برای بازگشت سرمایه از مسیر اجاره‌بها می‌شود.
گزارش اخیر مرکز آمار که نشان می‌دهد متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به حدود ۹۰ میلیون تومان رسیده، تأییدی است بر اینکه اجاره‌بها نمی‌تواند از این روند صعودی جدا بماند. به‌طور سنتی، بازار اجاره در ایران با فرمول‌های نانوشته‌ای همچون "یک‌چهارم یا یک‌پنجم قیمت ملک به‌عنوان رهن کامل" یا "۷ تا ۱۰ درصد ارزش ملک در سال به‌عنوان اجاره سالانه" محاسبه می‌شود. بنابراین وقتی یک آپارتمان ۷۰ متری حدود ۶ میلیارد تومان قیمت دارد، طبیعتاً اجاره آن نمی‌تواند رقمی پایین باشد.
سعید لطفی، عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک، درباره تاثیر نرخ ارز و تورم بر بازار مسکن اظهار کرد: قیمت اجاره تابعی از قیمت تمام شده مسکن است. افزایش نرخ ارز به طور مستقیم سبب بالا رفتن قیمت نهاده‌های ساختمانی شده که تأثیر خود را بر هزینه تمام شده مسکن گذاشته است. طبق گزارش مرکز آمار، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران به حدود ۹۰ میلیون تومان رسیده که اثر مستقیم بر نرخ اجاره دارد.
افزایش نرخ ارز، تورم و رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی از عوامل اثرگذار بر گرانی مسکن هستند؛ به‌طوری‌که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به ۹۰ میلیون تومان رسیده است. آیا کارگروه‌های دولتی تاثیری بر کاهش این روند داشته‌اند؟
افزایش قیمت مسکن و اجاره بها به یکی از چالش‌های اصلی در بازار املاک ایران تبدیل شده است. در این مطلب، به دلایل اصلی موثر بر گرانی مسکن و عوامل تاثیرگذار بر افزایش نرخ اجاره پرداخته می‌شود.
سعید لطفی، عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک، درباره تاثیر نرخ ارز و تورم بر بازار مسکن اظهار کرد: قیمت اجاره تابعی از قیمت تمام شده مسکن است. افزایش نرخ ارز به طور مستقیم سبب بالا رفتن قیمت نهاده‌های ساختمانی شده که تأثیر خود را بر هزینه تمام شده مسکن گذاشته است. طبق گزارش مرکز آمار، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران به حدود ۹۰ میلیون تومان رسیده که اثر مستقیم بر نرخ اجاره دارد.
لطفی با اشاره به عدم حمایت دولت‌ها از مستاجران گفت: قانون تعیین نرخ اجاره براساس تورم در بازار اجرا نمی‌شود. درحالی که قرار بود موجرانی که با مستاجران قراردادهای دو‌ساله منعقد کنند، از مالیات معاف شوند، اما این قانون هرگز اجرایی نشد و مالکان از اجرای آن استقبال نکردند.
نقش بانک‌ها و شهرداری‌ها در گرانی مسکن
به گفته لطفی، بانک‌ها و شهرداری‌ها از عوامل اصلی افزایش قیمت مسکن به شمار می‌آیند. بانک‌ها به وظایف قانونی خود در ارائه تسهیلات مسکن عمل نکرده‌اند، و حتی منابع خود را در ساخت و ساز سرمایه‌گذاری می‌کنند. علاوه بر این، عوارض ساخت و ساز شهرداری‌ها نیز به طور قابل توجهی هزینه تمام شده مسکن را افزایش داده است.
وی تاکید کرد که قانون خانه‌های خالی، که به صراحت اعلام می‌کند این املاک باید وارد بازار شوند یا مشمول مالیات شوند، توسط بانک‌ها اجرا نمی‌شود. بانک‌ها به‌جای ارائه وام به مردم، در بخش ساخت و ساز مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند و هیچ نظارتی از سوی نهادهای بالا دستی بر این عملکرد وجود ندارد.
لطفی ادامه داد که هر سال در فصل نقل و انتقالات، مستاجران مشاوران املاک را متهم به گرانی مسکن می‌کنند. اما با وجود راه‌اندازی سامانه خودنویس برای تمدید قراردادها بدون دخالت مشاوران املاک، همچنان شاهد افزایش نرخ اجاره بوده‌ایم. آدرس غلط به مردم ندهیم و این حقیقت را بپذیریم که مشاوران املاک در زمینه رشد قیمتی در بازار بی تقصیر هستند. به باور من، حالا مردم هم به این نتیجه رسیدند و دیگر نگاه منفی به مشاوران املاک ندارند؛ زیرا می دانند که ریشه نابسامانی های بازار را باید در نقاط دیگر جستجو کنند.
تجربه تلخ رکود تورمی در بازار مسکن
در سال‌های گذشته، به‌ویژه در دوران دولت سیزدهم، بازار مسکن با تورم‌های شدید و رشد شتابان قیمت‌ها مواجه بود؛ شرایطی که موجب شد هم مستاجران از خانه‌دار شدن ناامید شوند و هم سرمایه‌گذاران به دلیل کاهش بازدهی، سرمایه خود را به بازارهایی چون طلا و ارز منتقل کنند.
حتی در سال پرنوسان ۱۴۰۳ نیز این رکود ادامه داشت و به کاهش معاملات و تداوم انتظار در بازار انجامید. اکنون در آغاز سال جدید، این پرسش مطرح است که آیا قیمت مسکن بار دیگر صعودی خواهد شد یا همچنان در وضعیت ثبات باقی می‌ماند؟
افزایش هزینه ساخت؛ عامل فشار بر قیمت مسکن
یکی از مهم‌ترین عواملی که می‌تواند منجر به افزایش قیمت مسکن شود، رشد هزینه‌های ساخت‌وساز است. بررسی‌ها حاکی از آن است که قیمت مصالح ساختمانی در سال گذشته افزایش قابل توجهی داشته و پیش‌بینی می‌شود این روند در سال جدید نیز ادامه یابد. همچنین، با افزایش نرخ تورم، دستمزد نیروی انسانی در بخش ساخت‌وساز نیز افزایش یافته است؛ مجموعه این عوامل قیمت تمام‌شده ملک را بالا می‌برد.
نقش شهرداری‌ها و عوارض ساخت
افزایش بودجه شهرداری‌ها در سال ۱۴۰۴ نیز به معنای افزایش عوارض و هزینه‌های صدور مجوزهای ساخت‌وساز است. این هزینه‌ها به‌طور مستقیم بر قیمت نهایی واحدهای مسکونی اثرگذار خواهد بود و می‌تواند از عوامل رشد آرام قیمت مسکن باشد.
