تحلیل جدید قیمت مسکن در تهران؛ چرا قیمت رکوردهای جدیدی زد؟
به گزارش نبض بازار در سال‌های اخیر، بازار مسکن در ایران با مشکلات و چالش‌های متعددی روبه‌رو بوده است که منجر به افزایش قیمت‌ها و ناتوانی بخش زیادی از مردم از جمله مستأجران در خرید خانه شده است. گرانی مسکن، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، به یکی از بحران‌های جدی اقتصادی تبدیل شده که تأثیرات منفی آن بر زندگی عموم اقشار جامعه به وضوح قابل مشاهده است.
طبق آخرین آمار که مربوط به مردادماه سال گذشته است، قیمت مسکن در تهران به‌طور متوسط حدود ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برای هر مترمربع است که این قیمت‌های نجومی موجب شده، خرید مسکن برای بسیاری از اقشار جامعه، به‌ویژه مستأجران، تبدیل به یک رؤیای دست‌نیافتنی شود. طبق گزارش‌های رسمی، ۵۱ درصد خانوارهای تهرانی مستأجر هستند و این افراد باید علاوه بر پرداخت اجاره‌بها، هزینه‌های سنگین زندگی را نیز تحمل کنند.
سید منصور غیبی کارشناس بازار مسکن با اشاره به مشکلات نظام شهرداری‌ها در حوزه مسکن گفت: نظام شهرداری در واقع از آنجا شروع به ایجاد مشکلات کرد که این نهاد، به ویژه شهرداری تهران، اقدام به راه‌اندازی کارگزاری‌هایی برای مدیریت امور خرید و فروش، واگذاری و تهاتر املاک کرد. در واقع، شهرداری در این مدت تبدیل به نهادی شد که از طریق مزایده املاک را واگذار می‌کرد، تراکم می‌فروخت یا از مردم تراکم می‌گرفت و در قبال آن ملک یا زمین می‌داد. این داد و ستدها، گرچه در ابتدا به‌عنوان اقداماتی برای تعادل‌بخشی به نظام ساخت و ساز مطرح بود، اما در عمل تبدیل به یک تجارت اقتصادی شد که در آن بسیاری از واسطه‌ها و سودجویان نفوذ پیدا کردند و به جایی رسید که خود شهرداری به نوعی پشتیبان این رفتارهای کاسب‌کارانه شد.
غیبی افزود: در ابتدا، هدف از این اقدامات برقراری تعادل در بازار مسکن بود، اما به مرور این نظام به‌جای رسیدن به تعادل، تبدیل به سیستمی سوداگرانه و فاسد شد که به‌طور غیرمستقیم در جلب درآمدهای شخصی برای برخی از افراد سودجویی همچون کاسبان و واسطه‌ها کمک می‌کرد.
وی در ادامه به ضعف نظارتی دولت‌ها اشاره کرد و گفت: دولت‌ها به‌رغم اینکه همواره در تلاش برای حل این مشکل بوده‌اند، اما به‌دلیل عدم نظارت به موقع و عدم کنترل صحیح بر عملکرد شهرداری‌ها، به مرور زمان شرایط از دست رفته و این آسیب‌ها تبدیل به معضلاتی بزرگ‌تر شدند. به‌طور کلی، دولت‌ها زمانی که می‌خواهند اقدام کنند که این روند فسادآلود و سوداگرانه را متوقف کنند، متوجه می‌شوند که کار از کار گذشته است.
کارشناس بازار مسکن همچنین به تبعات منفی این روند بر اقتصاد مسکن و قیمت‌ها اشاره کرد و گفت: نتیجه مستقیم این رفتارها، تبدیل بازار مسکن به یک کالای تجاری به‌جای کالای مصرفی بود. این اتفاقات سبب شد که قیمت مسکن در نهایت از کنترل سیاست‌گذاران اقتصادی خارج شود و به جای آنکه یک کالای مصرفی در اختیار مردم قرار گیرد، به یک کالای صددرصد تجاری تبدیل شود.
وی با اشاره به چالش صدور پروانه‌های ساختمانی گفت: شهرداری‌ها با فرآیند پیچیده و طولانی صدور پروانه‌های ساختمانی، سازندگان را دچار معطلی‌های طولانی کرده‌اند. در واقع، این موضوع موجب می‌شود که سازندگان برای گرفتن پروانه‌های ساختمانی مجبور شوند مدت‌زمان زیادی منتظر بمانند. این معطلی عمدتاً به دلیل درخواست‌های غیرمنطقی برخی از سازندگان است که به دنبال تغییرات غیرضروری در کاربری یا متراژ ساختمان خود هستند.
غیبی ادامه داد: حتی بسیاری از سازندگان برای اضافه کردن طبقات به ساختمان خود یا تغییر کاربری آن، مجبورند چندین جلسه برگزار کنند و از کمیسیون‌های مختلف مجوز دریافت کنند که این روند باعث طولانی شدن مدت زمان صدور پروانه‌ها و افزایش هزینه‌ها می‌شود.
وی به زمان‌بندی صدور پروانه‌های ساختمانی اشاره کرد و افزود: در شرایطی که طبق مقررات زمان صدور پروانه باید حدود ۶ ماه باشد، بسیاری از سازندگان در عمل مدت‌های طولانی‌تر از این زمان را برای اخذ پروانه می‌گذرانند. در این شرایط، زمانی که شهرداری‌ها زمان صدور پروانه را به تأخیر می‌اندازند، این کار باعث می‌شود که روند ساخت‌وساز مختل شود و پروژه‌ها به تأخیر بیفتند.
غیبی با بیان اینکه برای حل این مشکل، شهرداری‌ها باید به‌طور جدی به کاهش زمان صدور پروانه‌ها فکر کنند، گفت: شهرداری‌ها باید شناسنامه اجرایی برای هر ملک تهیه کنند که به محض شروع استعلامات، وضعیت دقیق ملک مشخص شود، این اقدام می‌تواند زمان لازم برای استعلامات و پاسخ‌ها را کاهش دهد و فرآیند صدور پروانه را سریع‌تر کند.
کارشناس بازار مسکن ادامه داد: شهرداری باید پیش از آنکه یک ملک وارد فرآیند استعلامات قرار گیرد، وضعیت آن را مشخص کند، مثلاً اینکه آیا این ملک جز باغات است، آیا شرایط خاصی مانند قنات یا ماده هفت دارد یا خیر. این کار می‌تواند زمان لازم برای صدور پروانه را به‌طور قابل توجهی کاهش دهد.
غیبی همچنین به خواسته‌های نامعقول برخی از سازندگان اشاره کرد و گفت: یک مشکل دیگر در صدور پروانه‌های ساختمانی، خواسته‌های غیرمنطقی برخی از سازندگان است که به‌دنبال اضافه کردن طبقات یا تغییرات در کاربری ملک خود هستند. این خواسته‌ها باعث می‌شود که زمان صدور پروانه از ۶ ماه به مدت طولانی‌تری کشیده شود و در نتیجه، سازندگان معطل بمانند.
وی در پایان تأکید کرد که یکی از مشکلات اصلی در شهرداری‌ها عدم وجود نظارت و برنامه‌ریزی دقیق در روند صدور پروانه است. در نتیجه، این مشکلات باعث افزایش زمان و هزینه‌ها در پروژه‌های ساخت‌وساز می‌شود و به‌طور غیرمستقیم موجب افزایش قیمت‌ها و مشکلات بیشتر در بازار مسکن می‌شود.
منبع: مهر
