تاوان پول‌پاشی در بازار اجاره
به گزارش نبض بازار، دنیای اقتصاد نوشت: سیاست انحرافی برای تنظیم بازار اجاره که پارسال، هم نتیجه عکس داد و هم مستاجران مشمول حمایت، از آن محروم ماندند، مجددا تکرار می‌شود. ۲۰ بانک عامل مکلف شدند امسال ۴۰هزار میلیارد تومان «وام ودیعه اجاره» بپردازند. بررسی‌ها نشان می‌دهد این تسهیلات نه تنها «هزینه ماهانه مستاجرها» را کم نمی‌کند که به خاطر نوع تامین اعتبار آن -پول‌پاشی- تورم بیشتر را دامن خواهد زد.
تمدید یکی از دو سیاست اشتباه در بازار اجاره مسکن، برای سومین سال متوالی، این‌بار در شکل پول پاشی در بازار اجاره نشین‌ها عملی شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، بانک مرکزی، دیروز، در بخشنامه‌ای شرایط پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن در سال ۱۴۰۱ را به بانک‌های عامل ابلاغ کرد. در قالب این ابلاغیه، برای سومین سال متوالی، وام کمک ودیعه مسکن در سال ۱۴۰۱ با سقف‌های جدید به مستاجر‌های متقاضی پرداخت خواهد شد. در اطلاعیه‌ای که روز گذشته از سوی بانک مرکزی به بانک‌ها ابلاغ شد، آمده است: «تسهیلات کمک ودیعه مسکن با نرخ مصوب شورای پول و اعتبار، دوره بازپرداخت حداکثر ۵ سال، در سقف‌های فردی ۶۰، ۴۵ و ۳۵ میلیون تومان به ترتیب در تهران، مراکز استان‌ها و شهر‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت و سایر شهر‌ها و از محل منابع بانکی موضوع ماده (۴) قانون جهش تولید مسکن (در سقف کلی ۴۰ هزار میلیارد تومان در سال ۱۴۰۱) اعطا شود.» نرخ سود این تسهیلات هم ۱۸ درصد تعیین شده است.
این ابلاغیه به معنای تمدید سه‌باره یکی از دو سیاست اشتباهی است که از سال ۹۹ در بازار اجاره مسکن عملیاتی شد. اگرچه هدف و نیت سیاستگذار مسکن از طراحی این دو سیاست که یکی «پرداخت وام ودیعه به مستاجرها» و دیگری «سقف گذاری دستوری برای افزایش اجاره بها» است، کمک به مستاجرها، کاستن از فشار اجاره نشینی و تنظیم بازار اجاره بود، اما در عمل این دو سیاست بنا به دلایلی که در ادامه شرح داده خواهد شد، موفقیت‌آمیز نبود و در برخی موارد حتی با نتیجه عکس و متضاد با هدفی که برای آن طراحی شده بود، همراه شد.
پذیرش مجدد سیاست اشتباه
از سال ۹۹ و همزمان با تشدید شیوع ویروس کرونا، دولت برای حمایت از مستاجران به عنوان یکی از اقشار آسیب پذیر جامعه، مصوب کرد موجران تنها مجوز افزایش اجاره بهای مسکن تا سقف ۲۵ درصد در تهران، ۲۰ درصد در مراکز استان‌ها و شهر‌های بزرگ با جمعیت بیش از ۲۰۰هزار نفر و ۱۵ درصد در سایر شهر‌ها دارند. این سیاست در سال ۱۴۰۰ نیز اجرا شد. اما هم در سال ۹۹ و هم در سال ۱۴۰۰، به‌طور متوسط اجاره بها حول و حوش دو برابر سقف‌های مصوب رشد کرد. سال گذشته با وجود اجرای این سیاست، اجاره بها هم در شهر تهران و هم در سایر شهر‌ها حول و حوش ۵۰ درصد نسبت به سال ۹۹ افزایش یافت. این آمار به تنهایی سند شکست اجرای این سیاست دستوری در بازار اجاره است.
از سوی دیگر، تعداد زیادی از موجران به دلیل اعمال ضوابط سختگیرانه در بازار اجاره از جمله منع آن‌ها برای دریافت حکم تخلیه، از عرضه واحد‌های خود به بازار اجاره خودداری کردند. این اقدام، حجم و تعداد واحد‌های فریزشده و خالی از سکنه را در بازار مسکن افزایش داده است.
دومین سیاستی که از سال ۹۹ و با نیت حمایت از مستاجرها در بازار اجاره اجرایی، اما آن هم با شکست مواجه شد، سیاست پرداخت وام ودیعه مسکن به مستاجرها برای تامین بخشی از هزینه اجاره نشینی بود. این سیاست، هم اکنون برای سومین سال متوالی تمدید شده است. قرار است امسال هم مانند دو سال قبل وام ودیعه مسکن به مستاجرها پرداخت شود. اما این سیاست و نحوه اجرای آن مطابق با تعاریف موجود در ادبیات اقتصادی و براساس منطق اقتصادی به معنای پول پاشی در بازار اجاره نشین هاست که در نهایت نتیجه آن ضد هدف تعریف‌شده خواهد بود یا به‌عبارتی منجر به تشدید تورم عمومی، رشد هزینه اجاره نشینی و زیان دیدگی عموم مردم و به‌ویژه مستاجرها می‌شود.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، بانک مرکزی روز گذشته با پذیرش مجدد این سیاست اشتباه به ۲۰ بانک دولتی، تخصصی و تجاری ماموریت داد در مجموع ۴۰ هزار میلیارد تومان به عنوان تسهیلات ودیعه مسکن به مستاجران مشمول، پرداخت کنند. هدف دولت و سیاستگذار پولی از اجرای این سیاست کمک به مستاجران کم درآمد و کم توان برای تامین بخشی از هزینه اجاره مسکن آن‌ها است.
نجات بازار با وام ودیعه؟
این سیاست اشتباه در حالی برای سومین سال متوالی مصوب شده و اجرا می‌شود که چند سوال مهم در ارتباط با آن مطرح است. آیا این تدارک تسهیلاتی که در شکل پرداخت تسهیلات تکلیفی به بانک‌ها ابلاغ شده است عایدی موثر و مناسبی را برای مستاجران به همراه خواهد داشت؟ یا حداقل عایدی را متوجه آن‌ها خواهد کرد؟ عایدی مستاجران از اجرای این سیاست باید این باشد که دست کم بخشی از هزینه اجاره بها را پوشش دهد؛ این تسهیلات به جامعه هدف یعنی مستاجران کم درآمد و نیازمند برسد و از سوی دیگر بازار اجاره را از نابسامانی و تورم شدید نجات دهد؟ از سوی دیگر آیا این اقدام هزینه اجاره نشینی را کاهش خواهد داد؟
در پاسخ به سوال اول یعنی این سوال که آیا این اقدام عایدی موثری و مناسبی را برای مستاجران به همراه خواهد داشت باید گفت خیر. متوسط مبلغ اجاره ماهانه هر مترمربع مسکن در کشور براساس آمار تابستان سال گذشته و با لحاظ افزایش حول‌وحوش ۵۰ درصدی، هم اکنون حدود ۳۰ هزار تومان برآورد می‌شود. به این ترتیب، براساس آمار‌های رسمی و برآورد‌های به عمل آمده از رقم فعلی اجاره بهای مسکن در کشور، هم اکنون مستاجران به‌طور متوسط ماهانه ۳ میلیون تومان به عنوان اجاره بهای یک واحد مسکونی معمولی با مساحت ۱۰۰ مترمربع، در کشور پرداخت می‌کنند. اقساط وام ۴۵ میلیونی ودیعه به عنوان متوسط مبلغ وامی که برای پرداخت به مستاجران به بانک‌ها ابلاغ شده است، با طول دوره بازپرداخت ۵ ساله و نرخ سود ۱۸ درصد تعیین شده نیز حول و حوش یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است. این وام حدود ۴۰ درصد از هزینه اجاره نشینی را به‌طور متوسط در کشور پوشش می‌دهد. حتی در صورت پوشش ۵۰ درصدی و در حالی که رقم قسط ماهانه این وام حول و حوش یک و نیم میلیون تومان است، باز هم متقاضی باید همان رقم ۳ میلیون تومان ماهانه را در قالب اجاره بهای ماهانه به علاوه اقساط ماهانه وام پرداخت کند. یعنی در خوش‌بینانه‌ترین حالت، اگر وام ۴۵ میلیون تومانی، یک‌ونیم میلیون تومان از اجاره بهای ماهانه را پوشش دهد، باز هم مستاجر باید یک‌ونیم میلیون تومان را نه به عنوان اجاره که به عنوان قسط ماهانه پرداخت کند. یعنی مجموع هزینه اجاره نشینی برای وی همان ۳ میلیون تومان در ماه خواهد شد. در حالت واقع بینانه‌تر مستاجر در شرایط فعلی و به دلیل رشد شدید اجاره بها نه تنها ناچار به پرداخت همان مبلغ ۳ میلیون تومانی اجاره بهای ماهانه خواهد بود بلکه به دلیل دریافت وام و استفاده از آن برای تامین مبلغ ودیعه، باید یک و نیم میلیون تومان دیگر هم به عنوان قسط ماهانه پرداخت کند؛ بنابراین مشاهده می‌شود که نه تنها این وام عایدی مناسبی را در تدارک بخشی از اجاره بها به همراه ندارد بلکه دست کم در برخی موارد منجر به افزایش هزینه مستاجران برای اجاره نشینی می‌شود. در واقع در بهترین حالت مستاجر چه وام بگیرد و چه نگیرد باید همین مبلغ متوسط ۳ میلیون تومانی را بابت تامین هزینه اجاره نشینی پرداخت کند. به این ترتیب مشاهده می‌شود که این وام هزینه اجاره نشینی را کاهش نمی‌دهد.
خطر استقراض
از سوی دیگر این سیاست که در قالب تسهیلات تکلیفی به بانک‌ها ابلاغ شده است منجر به نجات بازار اجاره از نابسامانی هم نخواهد شد. تجربه نشان داده است که بانک‌ها تسهیلات تکلیفی را از منابع داخلی پرداخت نمی‌کنند؛ در چنین شرایطی دولت ناچار به درخواست تامین منابع این تسهیلات از محل استقراض خواهد شد؛ یعنی بانک‌ها این منابع را از محل استقراض از بانک مرکزی تامین خواهند کرد. در واقع تجربه نشان داده است تسهیلات تکلیفی در بخش مسکن که به بانک‌ها ابلاغ می‌شود یا به‌طور کلی پرداخت نمی‌شود یا منابع آن از محل استقراض از بانک مرکزی تامین می‌شود.
بررسی‌ها و یافته‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، سال گذشته یک‌سوم از کل تسهیلاتی که در قالب وام ودیعه (یک‌سوم از مبلغ ۱۰ هزار میلیارد تومانی که پارسال به عنوان اعتبار وام ودیعه مسکن در نظر گرفته شده بود)، از محل کاهش سپرده قانونی بانک‌ها نزد بانک مرکزی تامین شد. این مدل به معنای اعمال سیاست انبساط پولی است که خود منجر به رشد نقدینگی و تورم عمومی در اقتصاد خواهد شد. پیش بینی‌ها و تجارب گذشته نشان می‌دهد علاوه بر اینکه در سال جاری نیز بخشی از منابع مالی پرداخت وام ودیعه مسکن از محل کاهش سپرده قانونی بانک‌ها نزد بانک مرکزی تامین خواهد شد، به احتمال زیاد بخش دیگری نیز از محل استقراض تامین می‌شود. به‌ویژه آنکه سقف کلی این تسهیلات از ۱۰ هزار میلیارد تومان سال گذشته، امسال به ۴۰ هزار میلیارد تومان افزایش یافته است؛ یعنی نسبت به پارسال ۴ برابر شده است!
تبعات پول پاشی
کارشناسان حوزه مالی این اقدام را به نوعی پول پاشی به بازار اجاره می‌دانند که خود منجر به رشد نقدینگی و تورم عمومی و به دنبال آن تورم اجاره خواهد شد. مطابق با یک تعریف ساده اقتصادی از پول‌پاشی که دکتر موسی غنی نژاد، اقتصاددان، در یکی از سرمقاله‌های خود در روزنامه «دنیای اقتصاد» به آن اشاره کرده است، منظور از پول پاشی، سیاست‌های ناظر بر «کمک» به تولید و رشد اقتصادی است که با اجبار نظام بانکی به اعطای اعتبارات ارزان قیمت با ضوابط سهل انگارانه صورت می‌گیرد و در عمل به شکل سیاست پولی بی رویه انبساطی موجب افزایش پایه پولی و نقدینگی نمایان می‌شود. این سیاست طبیعتا به تورم دامن می‌زند و دولت مقصر اصلی در این میان است. واژه‌هایی که در این تعریف ساده از پول پاشی به کار برده شده است دقیقا برای سیاست پرداخت وام ودیعه مسکن نیز مصداق دارد. در این تعریف به اجبار نظام بانکی به اعطای اعتبارات با ضوابط سهل انگارانه و سیاست پولی بی‌رویه انبساطی اشاره شده است که در برنامه پرداخت وام ودیعه نیز مشاهده می‌شود.
تجارب گذشته نیز نشان می‌دهد، در پی پول‌پاشی و اجرای سیاست‌های تکلیفی در حوزه تسهیلات مسکن، نه تنها عایدی مدنظر سیاستگذار تامین نشده است، بلکه این اقدام خود را در شکل افزایش تورم نشان داده و به ضد هدف تبدیل شده است. تجربه دو سال اخیر در بازار اجاره مسکن نیز این شرایط را نشان می‌دهد. با وجود اجرای دو سیاست پرداخت وام ودیعه مسکن و همچنین سقف‌گذاری دستوری برای افزایش اجاره بها، سال گذشته، متوسط اجاره بها به‌طور کم سابقه و حتی بی سابقه‌ای افزایش یافت و حول و حوش ۵۰درصد رشد کرد. این میزان رشد در برخی مناطق شدیدتر نیز بود. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از ادامه رشد شدید اجاره بهای مسکن در سال جاری خبر می‌دهد. اما در پاسخ به این سوال که آیا این تسهیلات حتی به فرض برخورداری از کارآیی به جامعه هدف اصابت خواهد کرد یا خیر باید به تجارب دو سال گذشته رجوع کرد.
پارسال، جمع زیادی از مستاجران کم درآمد به دلایل مختلف از جمله جواب کردن آن‌ها از سوی بانک‌ها با ضوابط دشوار و نامتعارف برای دریافت این تسهیلات، موفق به استفاده از این وام نشدند. در مقابل برخی با اجاره نامه‌های صوری، استفاده از رانت و رابطه‌های نامتعارف و در شرایطی که نیازی به استفاده از این تسهیلات نداشتند، این وام را دریافت کردند. گفته می‌شود که ظاهرا یک علت اینکه سقف وام اجاره در مراکز استان‌ها و سایر شهر‌ها مبلغ ۵ میلیون تومان اضافه‌تر از پارسال شده، اما تسهیلات ودیعه ۷۰ میلیون تومانی سال گذشته تهران به ۶۰ میلیون تومان در ۱۴۰۱ کاهش یافته است، نیز همین موضوع است. به نظر می‌رسد سیاستگذار برای آنکه افرادی که نیازی به این تسهیلات ندارند انگیزه‌ای برای استفاده از رانت و روابط غیرمتعارف برای دریافت این وام نداشته باشند این مبلغ را در پایتخت کاهش داده است. هر چند هزینه اجاره نشینی در تهران به مراتب بیشتر و سنگین‌تر از سایر شهرهاست و این تصمیم محل سوال و، اما و اگر است. از سوی دیگر گفته می‌شود یک دلیل دیگر کاهش سقف تسهیلات ودیعه مسکن در تهران آن است که تعداد بیشتری از متقاضیان بتوانند از این تسهیلات در سال ۱۴۰۱ نسبت به ۱۴۰۰ استفاده کنند. این موضوع نیز، اما و اگر‌های خاص خود را دارد. با توجه به اینکه هم اکنون میانگین حداقلی رهن کامل یک آپارتمان ۱۰۰ مترمربعی در شهر تهران دست کم ۳۰۰ میلیون تومان است، وام ۶۰ میلیون تومانی به‌طور متوسط هزینه ۲۰ درصد از رهن چنین واحدی را تامین خواهد کرد و عملا اثربخشی کامل نخواهد داشت. به ویژه آنکه هزینه قسط ماهانه این وام نیز به هزینه اجاره ماهانه اضافه خواهد شد؛ بنابراین افزایش دامنه شمول، زمانی که وام از سقف مناسب و کارآ برخوردار نباشد، با نرخ سود یارانه‌ای پرداخت نشود و مبلغ قسط آن برای خانوار‌ها بالا باشد، نمی‌تواند کمکی به مستاجرها و بازار اجاره کند. با توجه به مجموع آنچه گفته شد فاکتور این پول پاشی در بازار اجاره عملا به پای عموم مردم و به‌ویژه خود مستاجرها نوشته خواهد شد. چرا که تبعات تورمی ناشی از این پول پاشی، منجر به افزایش تورم عمومی در وهله اول و به دنبال آن افزایش تورم اجاره خواهد شد. در واقع نه تنها تبعات تورمی پول‌پاشی منجر به افزایش بهای کالا‌ها و خدمات در جامعه خواهد شد، بلکه این تورم دامن بازار اجاره را نیز خواهد گرفت و هزینه اجاره نشینی افزایش خواهد یافت.
از سوی دیگر در شرایطی که هم اکنون به دلیل افزایش تعداد مستاجرها ناشی از جهش قیمت مسکن و کاهش عرضه مسکن اجاره‌ای به دلیل ضوابط دستوری تعیین نرخ افزایش اجاره و منع موجران از دریافت حکم تخلیه، شرایط برای مستاجرها دشوارتر شده است، پول پاشی به این بازار، قدرت چانه‌زنی مستاجرها در برابر موجران باقی مانده در بازار را کاهش می‌دهد. در واقع همین تسهیلات خود می‌تواند به عنوان عاملی برای افزایش اجاره بها از سوی برخی از موجران عمل کند. انتظار می‌رفت سیاستگذار مسکن در مقطع فعلی، از راهکار‌های موثرتری برای کمک به مستاجرها و ساماندهی بازار اجاره استفاده کند. به کارگیری اهرم‌های موثر مالیاتی مانند مالیات سالانه بر املاک مسکونی یک راهکار فوری برای افزایش عرضه واحد‌های مسکونی فریز شده و خالی از سکنه به بازار مسکن در کوتاه‌ترین زمان ممکن و در نتیجه برخورداری مستاجرها از عواید ناشی از آن است.
