کالیبراسیون ادعای کاهش قیمت مسکن با قیمت گذاری فولاد

به گزارش نبض بازار , یکی از موضوعات مطرح شده توسط مسئولان وزارت صمت و نمایندگان مجلس پایین نگه داشتن قیمت سیمان و فولاد است تا هزینه ساخت مسکن کاهش یابد.

 

برای ساخت یک مسکن چقدر باید هزینه کرد؟

فرض کنید می خواهیم یک ساختمان 5 طبقه  در قسمت میانی و مرکزی تهران و با شرایط عادی در زمینی به مساحت 330 متر با مساحت قابل فروش (پس از کسر مشاعات) از هر یک بسازیم. کف 200 متر مربع است. ارزش فروش این ساختمان معادل 27 میلیارد تومان خواهد بود (متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران در آذر 99 معادل 26.9 میلیون تومان بود.

 

ارزش زمین خریداری شده معادل حدود 15 میلیارد تومان است (قیمت هر متر زمین مسکونی در تهران به طور متوسط 45 میلیون تومان است) و هزینه اجرای پروژه حدود 7.7 میلیارد تومان (با احتساب یک میلیارد ریال مربوط به هزینه مجوزها و 7.6 میلیارد تومان مربوط به هزینه ساخت مواد ، دستمزد و ماشین آلات است) خواهد بود.

هزینه هر متر این واحد مسکونی به 22.7 میلیون تومان می رسد که 84 درصد از کل قیمت مسکن را شامل می شود. هر متر 4.2 میلیون تومان معادل 16 درصد به سود پروژه اختصاص می یابد.

هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی زیربنا در تهران برای ساختمانی با مفروضات فوق حدود 5 میلیون تومان است و هزینه ساخت به 4 بخش سفتکاری، نازککاری، تاسیسات مکانیکی و تاسیسات برقی تقسیم می شود که هر کدام دارای یک سهم 38 ، 36 ، 16 و 10 به ترتیب است.

 

هزینه بازسازی مسکن درسال 99

بازسازی با توجه به قیمت نیروی کار ، مصالح استفاده شده و حمل و نقل مواد در نظر گرفته می شود. بسیاری از جنبه های مختلف خانه شما و همچنین منطقه ای که در آن زندگی می کنید ، در هزینه بازسازی و مقاوم سازی ساختمان تأثیر می گذارد.

 



 

سهم سیمان و فولاد در هزینه ساخت مسکن

هزینه و مصرف موادی مانند سیمان و فولاد سفتکاری آنها را نشان می دهد و هر متر مربع زیربنا 150 تا 200 کیلوگرم سیمان و حدود 50 تا 75 کیلوگرم فولاد که عمدتا میلگرد است ، مصرف می شود.

در حال حاضر سیمان بسته بندی شده (50 کیلوگرم) درب کارخانه با قیمت 19.5 هزار تومان به فروش می رسد و با قیمت 27 تا 30 هزار تومان به دست مصرف کننده می رسد. محصولات فولادی نیز به دلیل اعمال تخفیف منظم در ورق سبک و دلار نیمای 25000 تومانی ، با نرخ 470 دلار در بورس کالا ارائه شده است.

 

با نگاه به هزینه ساخت 5 میلیون تومان برای هر متر، سهم سیمان و فولاد از کل هزینه های ساخت به ترتیب 2.3 و 16.3 درصد خواهد بود.

هزینه سیمان در هر متر مربع معادل 108 هزار تومان و هزینه فولاد در هر متر مربع معادل 820 هزار تومان است.

هزینه سفتکاری هر متر مربع به 1.9 میلیون تومان می رسد و سهم سیمان و فولاد در هزینه سفتکاری به ترتیب به 6 و 43 درصد می رسد و هزینه ساخت هر متر 5 میلیون تومان ، سهم سیمان و فولاد از کل هزینه های ساخت به ترتیب 2.3 و 16.3 درصد خواهد بود.

اما با توجه به نرخ 22.7 میلیون تومان در هر متر برای بهای تمام شده کل پروژه ساختمانی، باید گفت هزینه سیمان و فولاد به ترتیب 0.7 و 4.9 درصد از بهای متمام شده هر متر مربع را به خود اختصاص می‌دهد.

در نهایت نیز با توجه به قیمت هر متر مربع 26.9 میلیون تومان برای متوسط مسکن در تهران و همچنین هزینه 108 هزار تومانی سیمان و 820 هزار تومانی فولاد در هر متر مربع می‌توان گفت، هزینه این دو کالا نسبت به نرخ فروش واحد مسکونی به ترتیب 0.56 درصد و 3.9 درصد است.

 

نرخ واقعی افزایش نرخ مسکن در صورت حقیقی شدن قیمت ها

قیمت هر تن سیمان در ایران حدود 10 دلار ، در FOB مدیترانه 40 دلار ، در منطقه 60 تا 80 دلار و در ایالات متحده 120 دلار است. اگر قیمت سیمان حتی سه برابر شود  و تقریباً به نیمی از قیمتهای منطقه می رسد ، هزینه یک ساختمان فقط 1.5٪ افزایش می یابد. اما این تغییر نرخ برای شرکتهای سیمانی در طولانی مدت باعث ورشکستگی آنها به دلیل هزینه بالای تعمیرات می شود و سهامداران شرکتها را به حقوق قانونی و عدم انتقال مزایا می رسانند.

تخفیف 30 درصدی قیمت فولاد و میلگرد نسبت به قیمت های جهانی ، با این فرض که این تخفیف به دست مصرف کننده برسد و در واقع اتفاق نمی افتد ، فقط 1.5٪ از هزینه های مسکن ، اما در واقع اجاره پول زیادی را به نام مردم از جیب سهامداران شرکت فولاد به تعداد کمی از شرکت های خصوصی سو استفاده کننده انتقال می دهد.

آیا این محاسبات ساده در پیشنهاد مجلس و وزارت صمت که به بهانه کاهش قیمت مسکن اصرار به کاهش قیمت این محصولات دارند جایی ندارد؟ هر پاسخی به این سوال بسیار تأسف آور است.

 



 

بیشتر بخوانید : ارزش “دارا دوم” پالایش یکم امروز 22دی 99