پیش فروش مسکن در سه مرحله با سه قیمت/ماجرای قیمت شناور مسکن چیست؟
به گزارش نبض بازار، مسکن یکی از دغدغه‌های اصلی خانوارهای ایرانی به خصوص جوانان است. به طوری که تامین سرپناه برای ادامه زندگی بدون خانه به دوشی از آرزوهای بسیاری است که البته با این وضعیت بغرنج مسکن رسیدن به این آرزو قدری سخت و شاید محال باشد.
بازار مسکن طی سال‌های اخیر نوسانات بسیاری را تجربه کرده و قیمت مسکن در سال‌های گذشته رشد قیمتی بالایی را تجربه کرده است. افزایش قیمت مسکن، تعداد معاملات را به شدت کاهش داده و حالا این نگرانی ایجاد شده که مبادا مسکن وارد دوره رکود تورمی شود.
کاهش توان خرید خریداران مسکن نیز یکی از دلایلی است که به رکود مسکن دامن زده است و در این میان وام‌های بانکی درنظرگرفته شده برای مشتریان در افزایش قدرت خرید مردم نتیجه‌ای به دنبال نداشته است.
رشد هزار درصدی قیمت مسکن در تهران ظرف یک دهه گذشته در حالی رخ داده که امروز با توجه به رکود در بازار، قیمت خانه در شهر تهران با قیمت‌های عجیب سر به فلک رسانده است.
تازه‌ترین وضعیت بازار معاملات پیش فروش مسکن
از تازه‌ترین وضعیت بازار معاملات پیش فروش مسکن که در اصطلاح از آن با عنوان بازار دوم معاملات واحد‌های مسکونی یاد می‌شود نشان می‌دهد هم اکنون سازنده‌ها برای مقابله با تورم مستمر هزینه‌های ساخت و قیمت تمام‌شده واحدها، وارد تونل ضدتورمی شده اند. به این معنا که تعیین قیمت شناور برای واحد‌های پیش فروشی را در بسیاری از موارد مبنای معاملات خود در بازار دوم معاملات آپارتمان قرار داده اند.
بررسی‌ها از تازه‌ترین وضعیت بازار پیش فروش مسکن همچنین نشان‌دهنده وجود نوعی ترس مشترک بین متقاضیان و عرضه کننده‌های آپارتمان در این بازار است. این ترس مشترک ناشی از نگرانی سازنده‌ها از وضعیت تورم ساختمانی در مقابل واهمه متقاضیان پیش خرید از عدم انجام به موقع تعهدات سازنده‌ها و دبه قیمتی در نبود ابزار‌های قانونی تضمین کننده این معاملات است. این در حالی است که شرایط رکودی در بازار ساخت‌وساز، هم اکنون تعداد فایل‌های پیش فروش را نیز به‌شدت کاهش داده است و پیش فروش جز در شرایط خاص در بازار معاملات مسکن شهر تهران انجام نمی‌شود.
ویژگی‌های جدید بازار دوم
یافته‌ها از تازه‌ترین وضعیت بازار پیش فروش مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد، بازار دوم معاملات مسکن هم اکنون شرایط متفاوتی را در مقایسه با دوره‌های پیشین این بازار تجربه می‌کند. در واقع ویژگی‌های متفاوتی در این بازار رصد می‌شود که می‌توان مجموعه این ویژگی‌ها را به عنوان «تاوان تورم ملکی» و «افزایش عمق رکود در ساخت و ساز‌ها و معاملات مسکن»، تحت تاثیر جهش چند‌ساله قیمت در این بازار معرفی کرد. تعیین قیمت شناور برای فایل‌های پیش فروش، کاهش شدید تعداد فایل ها، تک‌فروشی در بازار دوم معاملات مسکن، ترس مشترک از ورود به این بازار برای دو سمت عرضه و تقاضا، طبقه بندی جدید ریسک و انگیزه‌های جدید از ورود سازنده‌ها به بازار پیش فروش هم اکنون مهم‌ترین و جدیدترین ویژگی‌های این بازار را تشکیل می‌دهند.
ماجرای قیمت شناور
سه علت مهم در تعیین قیمت شناور در بازار دوم معاملات مسکن، به عنوان رفتار جدید پیش فروشنده‌های مسکن، قابل شناسایی است. هم اکنون سازنده‌ها به دلیل «نامشخص بودن چشم انداز هزینه ساخت»، «عدم محاسبه دقیق و برآورد قابل اتکا درباره قیمت تمام‌شده ساخت» و همچنین «نامعلوم بودن قیمت فروش در زمان تکمیل و تحویل واحدها به پیش خریداران»، مبنای قیمت شناور را در بخش عمده‌ای از فایل‌های پیش فروش لحاظ می‌کنند. در تعداد قابل توجهی از قرارداد‌های پیش فروش، اگرچه قیمت حدودی یا قیمت پایه برای واحدها مورد توافق قرار می‌گیرد، اما بعضی از سازنده‌ها، بندی را به قرارداد اضافه می‌کنند که در صورت افزایش غیرقابل پیش بینی هزینه‌های ساخت، قیمت تمام‌شده را در زمان تحویل، درصدی افزایش دهند. این اقدام سازنده‌ها را در واقع می‌توان به هدایت بازار دوم معاملات مسکن یا همان بازار پیش فروش به کانال ضدتورمی تعبیر کرد. آن‌ها به دلیل نگرانی درباره سه عامل گفته‌شده در فوق، از تعیین قیمت مقطوع برای پیش فروش واهمه دارند.
دومین ویژگی فعلی که از بازار دوم معاملات مسکن (بازار پیش فروش) در شهر تهران رصد می‌شود مربوط به «کاهش شدید تعداد فایل‌های عرضه‌شده به بازار این نوع از واحد‌های مسکونی» است. تحت تاثیر افزایش عمق رکود ساختمانی و در شرایطی که براساس آخرین آمار رسمی از وضعیت ساخت‌وساز‌های شهر تهران، عمیق‌ترین رکود ساختمانی در پایتخت طی ۱۸ سال اخیر در سال جاری به ثبت رسیده است، حجم اندک فایل‌های پیش فروش مسکن که در ماه‌های گذشته در بازار برای متقاضیان قابل جست‌وجو و خرید بود به میزان محسوس کمتر شده است.
پیش فروش تنها در برخی از مناطق و محلات و با شرایط خاص انجام می‌شود. این بازار هم اکنون با بازار پیش فروش سال‌های قبل تفاوت‌های محسوسی پیدا کرده است. بازار پیش فروش مسکن در سال‌های قبل از جهش اخیر قیمت مسکن همواره بازاری برای خرید و فروش‌های مصرفی‌ترین طیف‌های متقاضی بازار ملک یعنی خانه اولی‌ها و در برخی موارد متقاضیان تبدیل به احسن بود. در برخی موارد نیز افرادی به انگیزه خانه دار شدن در سال‌های بعد اقدام به سرمایه گذاری در بازار پیش فروش می‌کردند.
با افزایش عمق رکود ساختمانی، همزمان با شروع جهش قیمت در بازار مسکن و تورم مستمر هزینه‌های ساخت از محل رشد شدید قیمت مصالح و سایر نهاده‌های ساختمانی، به دلیل نامشخص بودن چشم انداز قیمت‌ها بعد از اتمام دوره ساخت، بسیاری از سازنده‌ها از بازار پیش فروش خارج شده و حجم عرضه فایل به این بازار با افت محسوس همراه شد. با این حال، تا چند ماه گذشته، همچنان فایل‌های پیش فروش به عنوان آخرین مسیر دسترسی برخی از خانه اولی‌ها به بازار خرید مسکن، در محلات و مناطق مختلف شهر تهران از جمله مناطق مصرفی، وجود داشت. اما بررسی‌ها نشان می‌دهد هم اکنون عرضه فایل پیش فروش به بازار مسکن، در کمترین حد خود نسبت به سال‌های گذشته تاکنون قرار گرفته است.
سه دلیل مهم در کاهش شدید تعداد فایل‌های پیش فروش در بازار معاملات مسکن قابل شناسایی است. دلیل اول به ترس سازنده‌ها از باخت ساختمانی به تورم آتی مسکن طی پروسه پیش فروش مربوط می‌شود. سازنده‌ها نگران هستند نتوانند با همان قیمتی که واحدها را پیش فروش کرده اند پروژه را تمام کنند.
علت دوم مربوط به ابررکود به توان ۲ در بازار پیش‌فروش تحت تاثیر ابررکود ساختمانی است. به این معنا که ابررکود ساختمانی که منجر به افت شدید حجم ساخت‌وساز‌ها در شهر تهران شده است در بازار پیش فروش به میزان بیشتری قابل مشاهده است. علت سوم نیز به کاهش تقاضا برای پیش خرید مسکن در نبود ابزار‌های قانونی موثر برای تضمین این معاملات، ریسک بالا برای متقاضیان و همچنین افت شدید قدرت خرید در بازار مسکن، مربوط می‌شود.
عرضه محدود در سه گروه
در شرایطی که تحت تاثیر افزایش عمق رکود ساختمانی، ساخت‌وساز و عرضه جدید مسکن به بازار به میزان قابل توجهی کاهش یافته است، تعداد فایل‌های پیش فروش نیز در شهر تهران با کاهش شدید روبه‌رو شده است. اما بازار پیش فروش هر چند به شکل محدود همچنان در برخی از مناطق و محلات شهر تهران و در میان گروه‌های مشخصی از واحد‌های مسکونی وجود دارد. هم اکنون پیش فروش محدود واحد‌های مسکونی در سه گروه از مناطق و محلات شهر تهران و در میان دو گروه عمده از تیپ‌های ساختمانی، وجود دارد. دسته اول پیش فروش واحدها، مربوط به پیش فروش واحد‌های مسکونی لوکس و خاص عمدتا در مناطق و محلات شمالی و گران قیمت شهر تهران است.
قصد و انگیزه عمده سازنده‌هایی که در این مناطق اقدام به پیش فروش مسکن می‌کنند، عمدتا مالی نیست. این پروژه‌ها با قصد و نیت تبلیغ زودهنگام و قرار گرفتن در پروسه معرفی به بازار ملک با نیت فروش در کوتاه‌ترین زمان ممکن در شرایط رکود معاملاتی، به بازار پیش فروش عرضه می‌شوند.
در واقع سازنده با نیت کوتاه‌تر شدن مدت زمان فروش واحدها از زمان تکمیل تا امضای قرارداد، بخش اندکی از پروژه را عمدتا در قالب یک واحد، از طریق بازار پیش فروش، معامله می‌کند. سازنده‌ها از این طریق می‌توانند پروژه خود را زودتر و قبل از تکمیل به بازار معرفی کرده و آن را به مشتریان بالقوه بازار بشناسانند.
اما در مناطق مصرفی نیمه شمالی یا همان مناطق ۴ و۵ (مناطق پرنقاضای بازار مسکن شهر تهران) نیز نمونه‌های محدودی از پیش فروش آپارتمان رصد می‌شود. این واحد‌های پیش فروشی یا واحد‌های واقع در پروژه‌های خاص با امکانات ویژه هستند که سازنده با همان قصد و نیت معرفی پروژه به بازار و کوتاه کردن زمان فروش، اقدام به عرضه یک یا تعداد محدودی از واحد‌های آن به بازار می‌کند یا واحد‌های واقع در ساختمان‌های معمولی هستند که سازنده با مقاصد مالی و به نیت تامین نقدینگی، آن‌ها را در بازار دوم معاملات مسکن عرضه می‌کند.
دسته سوم، پیش‌فروش محدودتر تعداد انگشت شمار واحد‌های مسکونی در محلات جنوبی تهران است. این واحدها عمدتا در مراحل پایانی ساخت وتکمیل قرار دارند و سازنده با هدف تسریع در پروسه فروش و یافتن مشتری، آن‌ها را با قیمتی حول و حوش قیمت واحد‌های نوساز، به بازار عرضه می‌کند. رصد فایل‌های عرضه شده به بازار دوم معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد هم اکنون اگرچه عرضه فایل پیش فروش در مناطق لوکس و همچنین مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر تهران محدود است، اما پیش فروش در مناطق جنوبی محدودتر و حدود یک‌سوم مناطق پرتقاضای نیمه شمالی (۴ و ۵) است.
پیش فروش در سه مرحله با سه قیمت
بررسی‌ها نشان می‌دهد هم اکنون پیش فروش واحد‌های مسکونی در سه مرحله با سه سطح متفاوت قیمتی انجام می‌شود. قیمت واحد‌هایی که در مرحله خاک در بدو شروع عملیات اجرایی پروژه به بازار پیش فروش عرضه می‌شوند معمولا بین ۱۰ تا ۱۵ درصد ارزان‌تر از قیمت روز واحد‌های نوساز و آماده تحویل و سکونت است. این در حالی است که فاصله قیمتی واحد‌های مسکونی نوساز تا واحد‌های پیش فروشی در پروژه‌هایی که واحد به مرحله دیوارچینی رسیده و حد و حدود واحدها مشخص است بین ۶ تا ۷ درصد است. از سوی دیگر معمولا قیمت واحد‌های پیش فروشی که در مراحل پایانی نازک کاری قرار دارند و زیر ۶ ماه تا زمان تحویل آن‌ها باقی مانده است حول و حوش قیمت واحد‌های مسکونی نوساز است.
تک‌فروشی در پروژه‌هایی که سازنده در آن‌ها اقدام به پیش فروش می‌کند ویژگی دیگر این بازار در مقطع زمانی فعلی است. عمده سازنده‌هایی که هم اکنون اقدام به پیش فروش می‌کنند تنها یک واحد خود را به این بازار عرضه و معرفی می‌کنند.
برخی از آن‌ها تنها با نیت معرفی پروژه به بازار و متقاضیان و برخی دیگر با انگیزه تامین مالی، تنها یک واحد خود را با بهایی معادل چند درصد ارزان‌تر از واحد‌های مسکونی نوساز پیش فروش می‌کنند. اما سوال مهم این است که در شرایطی که چشم انداز سازنده‌ها افزایش قیمت واحدها در ماه‌های بعد و در زمان تکمیل این واحدها را نشان می‌دهد، چرا آن‌ها حاضر می‌شوند یکی از واحدها را با قیمت ارزان تر، به بازار عرضه کنند؟
فعالان بازار مسکن در تشریح دلایل این رفتار تامل‌برانگیز سازنده‌ها به «دنیای اقتصاد» اظهار کرد: انگیزه اصلی برخی سازنده‌ها از پیش فروش یک واحد از کل پروژه که هم اکنون به الگوی رایج فعالیت در این بازار تبدیل شده است، تامین مالی برای پرداخت هزینه‌های اولیه مشارکت با مالکان زمین در پروژه بعدی (همچون تامین مبلغ بلاعوض و...) یا خرید مصالح پروژه جدید با قیمت امروز برای در امان ماندن از تورم مستمر هزینه‌های ساخت است. در واقع آن‌ها به اصطلاح یک واحد را قربانی کرده و با قیمت پایین‌تر به فروش می‌رسانند تا با تورم هزینه‌های ساخت در پروژه بعدی مقابله کنند.
از سوی دیگر، هم اکنون بعضی از سازنده‌ها با در اختیار داشتن حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد از هزینه ساخت یک پروژه به بازار ساخت‌وساز ورود کرده و بقیه هزینه‌ها برای تکمیل پروژه را از محل پیش فروش یک واحد تامین می‌کنند. در واقع اگرچه یک واحد را ارزان‌تر از زمان تکمیل و تحویل به فروش می‌رسانند، اما از این طریق، کل پروژه را تکمیل می‌کنند و سایر واحدها را با قیمت زمان تحویل که به احتمال زیاد فاصله قابل توجهی با قیمت امروز دارد، فروخته و از این طریق، حاشیه سود مطلوب خود از فرآیند ساخت و فروش واحدها را تامین می‌کنند.
طبقه بندی ریسک پیش خرید
فعالان بازار معاملات مسکن سه گروه ریسک را برای پیش خریداران آپارتمان طبقه بندی می‌کنند. پیش خرید روی خاک دارای ریسک بسیار بالا است که فعالان بازار مسکن آن را به متقاضیان توصیه نمی‌کنند. پیش خرید در مراحل سفت کاری دارای ریسک متوسط و پیش خرید در مراحل پایانی که نشان‌دهنده نزدیک بودن زمان تکمیل و تحویل واحد به پیش خریداران است کمترین درجه ریسک را دارد.
