تعیین سقف ۲۵ درصدی بر کاهش اجاره بهاء بی‌تاثیر است
ستاد تنظیم بازار، سقف افزایش اجاره‌بهای مسکن نسبت به اجاره‌بهای سال ۱۴۰۰، را مانند دو سال گذشته، در تهران حداکثر ۲۵ درصد، درکلانشهر‌های بالای یک میلیون نفر جمعیت ۲۰ درصد و در سایر شهر‌ها ۱۵ درصد به تصویب رساند.
عبدالله اوتادی، عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با نبض بازار، در خصوص تاثیر این قانون بر کنترل قیمت‌ها در بازاراجاره گفت: شخص نیست مبنای تعیین عدد ۲۵ درصدی برای افزایش سقف اجاره بها بر چه اساسی بوده است. کارشناسان این تصمیم گیری چه کسانی هستند و بر چه اساسی به این عدد رسیده‌اند؟
وی افزود: در سال‌های قبل، تمدید قرارداد اجاره بر اساس توافق موجر و مستاجر، بین ۷ تا ۱۳ درصد بود. طبیعتا وقتی افزایش اجاره بین ۷ تا ۱۳ درصد اعلام می‌شود تورم سالیانه هم در آن دخیل است و با کمی بالا و پایین دو طرف روی یک عددی با هم توافق می‌کردند. اما از دو سال قبل که دولت به بهانه شیوع کرونا و حمایت از مستاجران، سقف برای افزایش اجاره بها تعیین کرد، افزایش حداقل ۲۰ درصدی اجاره بها در بازار اجرا شده است.
دلالی بانک‌ها در بازار مسکن
عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک گفت: تورمی که داریم هم در هر سال به این عدد اضافه می‌شود. با افزایش تورم و افزایش قیمت‌ها، از دو سال گذشته تا کنون اجاره بها بیش از ۱۰۰ درصد افزایش یافته و طی ۴ سال گذشته قیمت مسکن بیش از ۷ برابرجهش دارد. آیا میزان تسهیلات بانکی و تسهیلات مسکننیز به همین میزان رشد داشته است؟ اگر وام هم افزایش داشته سود آن آنقدر زیاد است که متقاضیان توان مالی برای بازپرداخت آن را ندارند.
اوتای این سوال را مطح کرد که چرا وام‌های ما باید اینقدر سودش زیاد باشد؟ اما همین بانک‌ها با سپرده‌های مردم وارد بازار‌های مختلف می‌شود و همه بازار‌ها را بهم می‌ریزد. الان بزرگترین دلالان بازار مسکن بانک‌ها هستند، بزرگترین سوداگران بازار ارز همین بانک‌ها هستند.
بانک‌ها مالکان اصلی خانه‌های خالی
عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک خاطرنشان کرد: ما به دولت جدید توصیه کردیم، بزرگترین برای نجات بازار مسکن قطع کردن دست دلالان و سوداگران از این بازار است. همه می‌دانند که بانک‌ها چندین هزار واحد مسکونی خالی دارند و به راحتی هر سال از طریق بانک مرکزی مثلا افزایش ۴۰ درصدی قیمت مسکن را اعلام میکنند. در حالی‌که ما در بطن بازار مسکن هستیم میدانیم که مسکن مثلا در حال حاضر بین ۷ تا ۱۲ درصد افزایش قیمت دارد. اما بانک مرکزی با اعلام افزایش ۴۰ درصدی قیمت‌ها هدف دارد، چرا که مردم براساس اعلام بانک مرکزی قیمت‌ها را بالاتر می‌برند. چرا؟ چون تراز مالی آن‌ها نمی‌خواند و باید اعلام ورشکستگی کنند، اما با یک خبر تراز مالی خود را برابر و حتی سودده میکنند. چه کسانی این وسط ضرر میکنند؟ جوانانی که برای تشکیل خانواده دنبال مسکن هستند.
تعیین سقف اجاره بها قیمت را کنترل نمی‌کند
وی گفت: سقف‌هایی که برای محدودیت افزایش اجاره بها اعلام شده، تورم زااست. این تصمیمات عجیب نشان می‌دهد افرادی که هیچ اطلاعی از بازار ندارند درحال تصمیم گیری برای مردم هستند.
وی هعمچنین افزود: این مصوبه جنبه اجرایی هم ندارد. بسیاری از مالکان واحد‌های تجاری برای دور زدن مالیات‌ها و برای دور زدن سقف اجاره واحد تجاری قرارداد اجاره را به مستاجر نمیدهند؛ این مصوبه باعث می‌شود این رویه غلط به بازار واحد‌های مسکونی هم کشیده شود. چرا ما باید کاری کنیم که زمینه ساز تخلف شویم.
کنترل بازار اجاره با افزایش عرضه
عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک افزود: پیشنهاد ما این است؛ عرضه و تقاضا در بازار مسکن باید با یکدیگر برابر و یکسان باشد. وقتی سازنده برای ساخت یک ملک یک سال یا بیشتر برای دریافت جواز ساخت باید دوندگی کند آیا این عرضه مناسب ایجاد مشود؟ با این تصمیمات عرضه و تقاضا درست نمی‌شود. الان زمزمه افزایش وام خرید مسکن بخ ۷۰۰ میلیون تومان وجود دارد. اما بازپرداخت این وام بالای یک و نیم میلیارد تومان است. یعنی یک جوان باید تمام زندگی و فکر و ذکرش باز پرداخت وام باشد و اقساط آن هم آنقدر بالاست که ۸۰ درصد درآمد این زوج صرف پرداخت قسط می‌شود. آیا زندگی این زوج بیش از ۶ ماه دوام خواهد داشت؟
وی گفت: پیشنهاد بعدی ما این است، همانطوری که کارشناسان رسمی دادگستری و بانک‌ها برای قیمتگذاری یک محله یا یک کوچه به دفاتر املاک مراجعه میکنند ما هم باید زمینه و بستری فراهم کنیم که مشاوران املاک منطقه بحث قیمت گذاری و کارشناسی منطقه را انجام دهند. مثلا اگر شخصی ملکی را بفروشد آن را در یک سامانه ثبت کند و مشاوران املاکی که جواز دارند و مورد تایید هستند باید ملک را کارشناسی و قیمت گذاری کنند و میانگین ارزیابی آن‌ها به عنوان قیمت نهایی فروش تعیین شود. اگر مشکلی هم در زمینه بالا رفتن قیمت‌ها پیش آمد کارشناسان مورد نظر مشخص هستند و باید پاسخگو باشند.
به گفته اوتادی این روند باعث آرام شدن بازار خواهد شد. الان در سامانه و اپلیکشین‌ها دلالان می‌توانند با قیمت صوری قیمت‌های مسکن در یک منطقه را به راحتی تغییر بدهند. پس اپلیکیشن‌ها هم باید برای قیمتگذاری باید به املاکی‌های مورد تایید مراجعه کنند.
وی گفت: یک موضوع بسیار مهم دیگر نیز این است که نباید به راحتی مجوز املاکی صادر کرد. الان تعداد بنگاه‌های املاک در یک خیابان از تعداد سورپرمارکت‌ها بیشتر شده است.
