روند نزولی قیمت مسکن در ۷ کلان‌شهر
به گزارش نبض بازار , در اواسط بهار امسال ، قیمت پیشنهادی فروشندگان آپارتمان در کلانشهرها به طور متوسط 2 تا 4 درصد نسبت به پایان سال 99 کاهش یافته است.
تحقیقات میدانی از بازار معاملات مسکن این کلانشهرها نیز داده‌های بازار آنلاین دیوار را تایید می‌کند. محاسبات نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در ۷ کلان‌شهر اعلام شده شامل تبریز، کرج، قم، شیراز، اصفهان، مشهد و اهواز بین ۱۲ تا ۲۰ میلیون تومان است.
این در حالی است که در آخرین آمار رسمی از متوسط قیمت کشوری مسکن که از سوی مرکز آمار برای بازه زمانی تابستان ۹۹ اعلام شد، متوسط کشوری قیمت هر متر مربع مسکن در همه شهر‌ها ۷ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بود.
میانگین قیمت مسکن در کشور در تابستان ۹۹ براساس این آمار نسبت به تابستان سال ۹۸ - تغییرات نقطه‌ای - با جهش ۹۶ درصدی همراه شد. این در حالی است که تغییرات نقطه‌ای متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در این بازه زمانی جهش ۷۳ درصدی را نشان می‌داد.
هنوز آمار رسمی درباره تغییرات کشوری قیمت مسکن در نیمه دوم ۹۹، منتشر نشده است، ولی به نظر می‌رسد التهاب قیمتی به همین میزان در نیمه دوم سال نیز به ثبت رسیده باشد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» همچنین نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نوساز در ۷ کلان‌شهر یاد شده بین ۱۵میلیون تومان تا ۷۰ میلیون تومان است.
تحقیقات صورت گرفته از بازار معاملات مسکن کلانشهرها همچنین نشان می‌دهد در شرایطی که فروشنده‌ها نقش پررنگی در بازار معاملات مسکن این شهر‌ها ایفا می‌کنند و تعداد آن‌ها به طور محسوسی از متقاضیان خرید مسکن بیشتر است، دو فاکتور مهم یعنی کاهش انتظارات تورمی تحت‌تاثیر کاهش نرخ ارز و همچنین انتظار از بابت افزایش قیمت در دوره پسا‌انتخابات، در بازار مسکن این شهر‌ها رصد می‌شود.
در شرایطی که در بازار معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه یک تغییر عمده از بابت تغییر زاویه دید و رویکرد خریداران سرمایه‌ای به خرید مسکن برای سرمایه‌گذاری بلندمدت به جای سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت دیده می‌شود در سایر کلانشهرها عمده تغییرات محسوس از سمت گروه عرضه‌کننده مسکن یا همان فروشنده‌هاست.
این تغییر خود را در شکل افزایش تعداد فروشنده‌ها نشان می‌دهد، اما به گفته فعالان بازار مسکن این کلانشهرها تغییر خاصی در جنس و رفتار سمت تقاضای مسکن مشاهده نمی‌شود.
دسته‌ای از فروشنده‌ها البته قیمت‌ها را تغییر نداده‌اند و دسته‌ای دیگر نیز همچنان به افزایش قیمت امید دارند. دغدغه سازنده‌ها در شهر‌ها مشابه نگرانی بسازوبفروش‌های تهران است. کاهش قیمت فروش در آپارتمان‌های چندساله محسوس است.
بررسی‌ها و تحقیقات میدانی از وضعیت بازار معاملات مسکن در ۷ کلان‌شهر کشور نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن در این شهر‌ها نیز به تبعیت از بازار معاملات مسکن شهر تهران هم‌اکنون در وضعیت عقبگرد قیمتی قرار گرفته و در حال تجربه شرایطی است که در دو هفته اول اردیبهشت ماه در بازار معاملات مسکن پایتخت رصد شد.
پرمعامله‌ترین و پرتقاضاترین مناطق شهر تهران
مشاهدات در پرمعامله‌ترین و پرتقاضاترین مناطق شهر تهران یعنی مناطق ۴ و ۵ از کاهش یک تا دو درصدی متوسط قیمت پیشنهادی فایل‌های فروش آپارتمان در دو هفته اول اردیبهشت ماه نسبت به اسفند ۹۹ حاکی بود. این در حالی است که تحقیقات تکمیلی «دنیای‌اقتصاد» از بازار مسکن ۷ کلان‌شهر دیگر از سرایت این رویداد به بازار مسکن این شهر‌ها نیز خبر می‌دهد؛ به گونه‌ای که نتایج این تحقیقات که روز گذشته به عمل آمد علاوه بر آنکه افت متوسط۲ تا ۴ درصدی قیمت پیشنهادی را نشان می‌دهد حاکی از کاهش بیشتر سطح قیمت‌های قطعی در معاملات خرید واحد‌های مسکونی در این شهرهاست.
بازار معاملات مسکن شهر تهران طی دو هفته اول اردیبهشت در واکنش به «ریزش دلار» و «بهبود انتظارات» با «۲+۶» تغییر روبه‌رو شد.
نتایج تحقیقات میدانی از اوضاع معاملات ملک در تهران نشان داد براساس داده‌های بازار آنلاین دیوار سطح قیمت‌های پیشنهادی در دو هفته اول اردیبهشت نسبت به بازار شب عید و اسفند ۹۹ با کاهش همراه شده است. اطلاعات جدید این بازار آنلاین و همچنین تحقیقات تکمیلی «دنیای‌اقتصاد» وقوع این ریزش قیمت در ۷ کلان‌شهر دیگر را تایید می‌کند.
افزایش فروشنده‌ها و افت ۲ تا ۴ درصدی قیمت فروش دو خصلت مهم بازار مسکن این کلانشهرها در مقایسه با بازار معاملات مسکن در مقطع زمانی شب عید این ۷ کلان‌شهر است.
چند تغییر مهم در بازار معاملات مسکن
بازار معاملات مسکن دو منطقه پرتقاضای پایتخت با چند تغییر مهم همراه شده که افزایش تعداد فروشنده‌ها، افت یک تا دو درصدی قیمت پیشنهادی، حضور متقاضیان تبدیلی در بازار ملک، تغییر زاویه دید متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و تغییر رویه آن‌ها از سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت به سرمایه‌گذاری بلندمدت و توقف تغییر افزایشی در قیمت‌ها برخی از این تغییرات است.
نبود هیجان چه مثبت و چه منفی در بین غالب فروشنده‌ها و همچنین پرهیز از اعلام قیمت در فایل‌ها برای افزایش زنگ‌خور فایل‌های معرفی‌شده به بازار فروش مسکن نیز از دیگر ویژگی‌ها و تغییرات ایجاد شده در بازار مسکن اردیبهشت ماه شهر تهران در مقایسه با بازار اسفند ماه اعلام شد.
هم‌اکنون عمده این تغییرات در بازار معاملات مسکن این ۷ کلان‌شهر نیز مشاهده می‌شود. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد تعداد فروشنده‌ها در بازار معاملات مسکن در این شهر‌ها نیز مانند تهران افزایش یافته است. در تهران تحقیقات نشان داد تعداد فایل‌ها تا دو برابر نسبت به مقطع زمانی مشابه سال قبل - اردیبهشت ماه ۹۹ - افزایش داشته است. مشابه این شرایط در سایر کلانشهرها نیز قابل رویت است.
میانگین قیمت در فایل‌های فروش مسکن
اطلاعات بازار آنلاین دیوار نشان می‌دهد میانگین قیمت در فایل‌های فروش مسکن منتشر‌شده در این سامانه مجازی، در کلان‌شهر کرج که اسفند ماه سال ۹۹ برابر با هرمترمربع ۱۲ میلیون و۷۰۰ هزار تومان بود، در اردیبهشت ۱۴۰۰ با ۴ درصد کاهش به طور متوسط به ۱۲ میلیون و۲۰۰ هزار تومان رسیده است.
در مشهد نیز در فایل‌های فروش مسکن درج شده در این سامانه میانگین قیمت هر مترمربع مسکن با ۲ درصد کاهش در این بازه زمانی از ۱۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان به ۱۳میلیون و۳۰۰ هزار تومان رسیده است.
در تبریز نیز کاهش ۷/ ۳ درصدی متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در فایل‌های فروش در بازه زمانی اسفند ۹۹ در مقایسه با اردیبهشت ۱۴۰۰ مشاهده می‌شود.
متوسط قیمت فروش هر مترمربع مسکن در این کلان‌شهر از ۱۱ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان در اسفند ۹۹ به ۱۱ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان در اردیبهشت ۱۴۰۰ رسیده است. در شیراز نیز متوسط قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی در فایل‌های فروش در این بازه زمانی ۴درصد کاهش داشته و متوسط قیمت هر مترمربع از ۱۷ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان به ۱۷ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسید.
در شهرهای اصفهان، اهواز و قم متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در این بازه زمانی تنها ریز نوسان یک تا ۲ درصدی داشته است.
وضعیت قیمت مسکن در شهرهای بزرگ
تحقیقات میدانی از بازار معاملات مسکن ۷ کلان‌شهر کشور نشان می‌دهد هم‌اکنون وضعیت قیمت مسکن در این شهر‌ها در سه گروه قابل طبقه‌بندی است. در عمده فایل‌های فروش مسکن عرضه شده به بازار رد پای کاهش قیمت مشاهده می‌شود. فعالان بازار معاملات مسکن می‌گویند میانگین قیمت در فایل‌های فروش آپارتمان در این کلانشهرها بین ۵ تا ۱۰ درصد و در برخی موارد استثنا حتی تا ۱۵ درصد نسبت به بازار شب عید مسکن کاهش داشته است. این واحد‌ها عمدتا فایل‌های معمولی با عمربنای چند ساله هستند که در مناطق معمولی رو به پایین واقع شده‌اند.
به گزارش نبض بازار, گروه دوم واحد‌های مسکونی هستند که قیمت آن‌ها راکد مانده و در مقایسه با مقطع زمانی شب عید بازار تغییر محسوسی نداشته است. این واحد‌ها عمدتا آپارتمان‌های نوساز یا کم سن و سال واقع در مناطق معمولی و مصرفی هستند که کیفیت ساخت بالاتری نسبت به واحد‌های مسکونی گروه اول دارند.
اما در گروه سوم واحد‌هایی هستند که به سبب لوکس و نوساز بودن و قرار داشتن در مناطق مرغوب‌تر تا حدی افزایش قیمت داشته‌اند. اما افزایش قیمت این واحد‌ها نیز معمولا از ۱۰ درصد فراتر نمی‌رود. علت این افزایش نیز ادامه یافتن تورم مصالح ساختمانی و افزایش هزینه‌های ساخت در سال جدید است. اما آنچه در مورد این واحد‌ها نیز قابل ذکر است آنکه سرعت رشد قیمت این گروه از واحد‌ها نیز نسبت به قبل کاهش داشته است.
قیمت اوراق برای مجردها و متاهل‌های تهرانی
بر این اساس، با توجه به اینکه مجردهای ساکن تهران می‌توانند تا ۱۴۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند که شامل ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن و ۴۰ میلیون تومان جعاله می‌شود، برای دریافت ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات باید ۲۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که هزینه این تعداد اوراق با تسه ۵۵هزار و ۸۰۰ تومانی ۱۱ میلیون و ۱۶۰ هزار تومان می شود.
همچنین با در نظر گرفتن ۴۰ میلیون تومان وام جعاله که برای آن باید ۸۰ ورق به مبلغ چهار میلیون و ۴۶۴هزار تومان خریداری کنند، مجموع هزینه خرید اوراق به ۱۵ میلیون و۶۲۴ هزار تومان می رسد.
زوج‌های تهرانی نیز بر همین اساس می‌توانند تا سقف ۲۴۰ میلیون تومان شامل ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن برای هر نفر و ۴۰ میلیون تومان وام جعاله دریافت کنند؛ بنابراین زوجین باید ۴۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که هزینه آن ۲۲ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان می شود که همراه با هزینه چهار میلیون و ۴۶۴ تومان وام جعاله که برای آن باید ۸۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند، در مجموع باید ۲۶ میلیون و ۷۸۴ هزار تومان پرداخت کنند.
قیمت اوراق در سایر استان‌ها
سقف این تسهیلات برای مراکز استان و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر به ۸۰ میلیون تومان رسیده که برای آن باید ۱۶۰ برگه خریداری شود که هزینه آن هشت میلیون و ۹۲۸ هزار تومان است.
این وام برای سایر مناطق شهری ۶۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است که باید برای آن ۱۲۰ برگه خریداری شود که هزینه آن شش میلیون و ۶۹۶ هزار تومان می شود.
